创新通用小区一卡通物业管理方案解析

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　　一、前言

　　由于国家改革开放的力度加大，房地产业的迅速崛起，住宅房地产业也发展迅速，同时随着国家房改制度的深入，促使人们自己赚钱买房的需求增加。零散的住宅房产也由以前的盲目性发展到统一有序的规划发展，进而向住宅小区化方向发展。

　　人民生活水平的提高，国内某些发达地区对住宅房产的需求性更高，而广大房产开发商也看好住宅房产的开发，将大量的资金投入到住宅房产市场，导致此行业的竞争日趋激烈，仅以高质量的硬件环境难以满足人们对居住环境越来越高的需求。鉴于此，各房产开发商都委托物业管理部门来负责住宅的销售和售后服务及管理。为吸引更多的住户，物业管理部门想方设法提高服务质量，并在物业管理智能化方面作了有益的尝试。

　　深圳市创新通科技发展有限公司根据我国国情和各地住宅小区的先进管理方法，利用当今先进的网络数据管理模式，使用计算机技术，智能卡技术和网络技术研制开发了住宅小区一卡通物业管理系统。

　　二、设计目标

　　1. 物业管理服务电脑化

　　2. 物业内部管理网络化

　　3. 住宅小区内事务智能卡管理(一卡通)

　　IC卡智能门锁，各种供应采用IC卡。预付电表、水表、煤气表、有线电视、停车场、商场、娱乐智能卡管理。

　　三、系统功能结构

　　1.系统功能结构如下：

　　2.系统功能说明：

　　基础档案子系统

　　对小区各住户、商家的档案、参数等基础数据进行管理。采用自动编码的方法对各住户、商家及内部管理人员进行管理，并通过编码可以采集、汇总、分析各类数据。

　　财务管理子系统

　　按财务制度要求管理基金入帐，管理费用与支出等进行处理，提供财务报表。

　　分析报表子系统

　　打印输出各类统计分析报表，辅助决策和查询。

　　卡发放及基金征集

　　每个小区住户都要持有一张小区用户卡。小区用户卡上存储有持卡用户的详细资料，以及用于各公用事业管理的基金，或在卡内存入一定金额数量的基金，用于小区的购物、休闲以及娱乐等。而基金征集主要用于小区的管理费、水电、煤气、有线电视等基金的征缴。

　　网络管理子系统

　　提供系统的安全性管理，用户授权管理，月度处理，年度结转，数据备份等功能。

　　领导监督子系统

　　对整个物业管理公司运作，财务制度以及小区内商家等数据进行处理，是公司领导决策的依据。

　　内部人员管理

　　对内部人事资料进行处理，公司内部员工同样持有一张卡——管理人员卡。它存储员工的详细资料，用于考勤、巡更(保安员)、工资处理以及内部消费，管理人员根据级别的不同在小区内消费享受不同的优惠。

　　另外，远程工作站上运行的各组软件及收银POS软件根据各自特点另行处理。但收银机制是卡与现金并行。各个餐厅、商场、娱乐场所的财务制度可以单独核算，亦可不需联网，实行与物业管理公司财务分开的制度。若小区内的商场以及娱乐场所直接由物业管理公司经营，则必须联网，这样可以减少财务上的漏洞，减少管理人员，从而降低管理费用。

　　四、系统实现

　　整个系统以物业管理的具体业务处理为核心，通过局域网或PSTN将物业管理公司的各个分散部门及小区内商场、餐厅、娱乐场所及其它的公用设施维护单位连接起来，以充分保障物业管理系统的正常运作作为目的，可靠性高，灵活性好，便于扩充和移植，以适应未来系统发展的需求。网络拓朴结构如下：

　　整个系统的运作以小区用户为中心。物业管理公司为每个住户发行一张卡(小区住户卡)。卡上有住户详细资料，小区用户在小区内的一切活动，包括水、电、煤气、房屋管理、有线电视等费用的征缴、小区停车等，都可进行消费优惠服务。而小区居民卡则用于除缴纳公用事业费用之外在小区内的其它一切活动，在小区用户进行消费时，费用结算用家庭住户的统一帐号。小区居民可根据住户的要求限制卡的使用范围，或是另立帐户用于小区内消费。住户卡及居民卡都可用于住户IC卡智能门锁的钥匙。

　　住户卡及居民卡的发放及储值

　　各住户到物业管理公司及有关部门办理住户卡的领取手续。工作人员将住户的详细资料和预交金额写入卡内，居民卡和住户卡同时发放，有车住户在发卡时声明，以便将停车场服务写入卡中。

　　住户家庭人员持卡(包括住户卡和居民卡)开门

　　居民持卡在安装于门口的IC卡智能门锁专用读写器前轻轻划过，IC卡智能门锁核对卡的合法性后，开门允许进入，若卡非法，将示警，若用非法手段企图开门，将触发报警装置，报警信号将立即送到监控中心，以便管理人员采用相应的措施。

　　住户用住户卡获取的供给和服务

　　住户持卡在相应的水、电、煤气、有线电视等专用智能卡读写器上划过，如果卡合法，则将卡内相应金额的供给及服务输入到专用智能卡读写器之中，并显示相应的数量，住户可放心使用。

　　小区居民持卡(住户卡、居民卡)到小区内消费

　　居民可以在交款时申请交纳一部分在小区内的消费基金在小区内消费。

　　住户持卡在小区停车场停车

　　居民可以在交款时申请交纳一部分在小区内的消费基金在小区内消费。

　　住户持卡在小区停车场停车当住户开车进入小区大门时，将卡在小区门口的专用读卡器上轻轻划过，电动车栏杆自动抬起，开车驶入后又将自动放下。小区车位的收费是按月固定的，只有在交了相应的停车费后才能享受上述服务;而外来的人员或末交停车费的住户需要临时停车，则按现行通用的停车场管理方法处理。

　　住户及居民卡的挂失如果居民将自己的卡丢失，则可到发卡处办理挂失手续，挂失卡的编号将输入系统的黑名单，以停止该卡的使用，住户的迁出也照此办理。

　　交易和信息的传送和汇总用户用于缴纳水、电、煤气、有线电视以及停车收费等公用事业消费是一次性的，将卡中相应区域的金额输入到水、电、煤气、有线电视专用卡读写器中 (即对装置进行充值)，这种交易只在向发卡处缴纳费用时即告完成。而用于小区内购物、餐饮、娱乐等的每一笔消费即时通过网络传送到物业管理系统，财务子系统对所有的交易按月进行计算汇总，给出报表，以供决策人员分析与决策。

　　五、系统关键设备

　　1、IC卡智能门锁IC卡智能门锁要装于住户门口，当“插入”合法的智能锁钥匙后，将门锁打开：“插入”非法的钥匙后，门锁不能打开，同时示警，门锁还跟监控中心连接，非法侵入者将引发报警系统，报警信号及时传送到监控中心，以利于监控中心人员及时作出反应。

　　2、智能卡电度表、水表、煤气表装于各住户家庭，当插入合法的智能卡(小区住户卡)后，可将卡内存有相应供给的数量输入到水、电、煤气表中，并予以显示当余量低于警戒时，提醒用户去买水、电、煤气等，若余量为零时，住户还未对其进行充值，相应专用智能卡控制装备将切断供应，待用户再次向物业管理部门购款并给相应设备充值后，自动恢复供给和服务。

　　3、有线电视解扰装置有线电视节目是在节目源端经加扰后再行输出，住户端只有在对解扰装置充值后，解扰装置才会作用，将节目源端的加扰信号进行解扰，才能正常收看。

　　4、停车管理专用智能卡控制设备露天安装于小区门口，防水、防晒、防破坏，机械性能与电磁性能要求高，它直接控制电动挡车栏杆的电机正反转。当有效卡划过时自动将栏杆抬起，准允通行，待车辆过去之后，自动放落栏杆。此系统可与物业管理系统集成，亦可单独运行于停车场。

　　5、IC卡的选择根据我们系统的要求，我们决定采用非接触式IC卡(射频卡)作为我们的用户卡。非接触IC卡是世界上最近几年发展起来的新技术。它成功地将射频识别技术和IC卡技术结合起来，解决了电源和免接触这一难题，与接触式IC卡相比较，非接触IC卡具有以下优点：

　　(1)可靠性高非接触式卡与读写器之间无机械接触，避免了由于接触读写而产生的各种故障，如由于粗暴插卡、非卡外物插入、灰尘或油污导致接触不良等原因造成的故障。

　　(2)操作方便、快捷由于采用无电源发送，无需插拨卡，使用无方向等，因而倍感方便、快捷。

　　(3)防冲突非接触式IC卡中有快速防冲突机制，能防止卡片之间出现数据干扰，因此，读写卡器可以“同时”处理多张非接触式IC卡，这提高了应用的并行性，提高了系统的工作速度。

　　(4)加密性良好非接触式卡的序列号是唯一的，制造商在商品出厂前序列号已固化，不可再更改;并且非接触式卡在处理前与读写器进行相互认证，在通讯过程中所有数据都加密，此外，卡中各个扇区都有自己的操作密码和访问条件。

　　六、系统特点

　　1、方便、快捷性住户不必担心管理人员上门抄表，催缴费用等烦人事情。物业管理公司亦能够及时地收到管理费用，以便更好地为小区住宅服务。操作方面，由于我们选用的非接触式IC卡采用非接触无源通讯方式，读写器在10厘米范围内就可以对卡片操作，不用插拨卡，同时非接触式IC卡无方向性，卡片可以任意方向掠过读写卡器表面，即可完成操作，这大大提高了每次使用的速度。

　　2、安全性随着都市化建设的发展，人们对居住环境的安全性越来越关注。一方面，住户不希望受到未邀请人员的无故打扰;另一方面，又希望在遇到困难时能够及时得到小区管理人员的帮助。安装在用户门上的智能卡门锁不仅具有锁门的作用，而且智能卡门锁因与物业管理公司监控部门实行联网服务，具有监控、报警等功能。

　　3、网络性整个小区的发卡，基金处理档案管理及后台财务管理，实行联网服务，可以及时反应小区内住户的情况，收支情况及管理人员的服务状态。

　　4、经济性由于各专用设备采用无源发送方式，设备在机械上做成密封形式，防水、防破坏，因而设备故障和维护费用将大大降低。

　　5、内部管理自动化采用计算机网络，使物业管理公司在财务、人事、工资、办公、监控、住房咨询方面实行无纸化、自动化管理，这样可减少工作人员数量，节约综合管理费用，提高工作效率。

　　6、实用性系统功能操作简单，人机界面友好，非专业人员一经培训就会使用。

　　七、结束语

　　随着现代化生活水平的提高，工作节奏的加快，物业管理伴随着科技的发展不断推陈出新，以满足人们的不同需求，特别是智能卡技术和计算机技术的完善结合赋予了物业管理以智能化的涵义，同时也有效的减轻了物业管理的工作负担，提高了工作效率，成为现代物业管理的得力助手。

    【作者单位：深圳市创新通科技发展有限公司】

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